A Prime Yield lançou a edição de 2026 de um dos seus mais emblemáticos relatórios de mercado, “Keep an Eye on the NPL & REO Markets”, apresentando novas perspetivas sobre os mercados de crédito não produtivo (NPL) na Europa do Sul e no Brasil.

A edição deste ano destaca o realinhamento no desempenho do mercado no sul da Europa. Portugal, Espanha e Grécia registaram reduções no seu stock de NPL — tanto numa base trimestral como homóloga —, contrastando com uma tendência europeia mais ampla, onde os volumes de malparado voltaram a aumentar no terceiro trimestre de 2025.

Os rácios de NPL também melhoraram nestes três países. No entanto, as dinâmicas de mercado diferem significativamente. Espanha e Portugal registaram um abrandamento nas transações em comparação com 2024, refletindo mercados mais maduros e uma redução da atividade primária. Em contrapartida, espera-se que a Grécia tenha registado uma aceleração notável nas vendas em 2025, impulsionada pela conclusão de duas das maiores transações no âmbito do programa estatal de titularização HAPS.

Na América Latina, o cenário diverge. O Brasil registou um aumento acentuado nos níveis de incumprimento em 2025, com impacto tanto no sistema financeiro como no crédito ao consumo. Consequentemente, as vendas de carteiras de NPL aumentaram, apoiadas por volumes mais elevados de crédito em incumprimento e por um leque mais alargado de perfis de vendedores. Tal sucedeu no contexto de um novo quadro regulamentar para as provisões bancárias, que se esperava, inicialmente, poder travar a venda de carteiras de NPL.

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Portugal registou, no último ano, a maior redução do volume de crédito malparado em toda a Europa, de acordo com a mais recente edição do estudo ibérico “Investing in NPL in Iberia”, elaborado pela Prime Yield. Entre o segundo trimestre de 2024 e o mesmo período de 2025, o país reduziu o stock de crédito em incumprimento em 15,7%, atingindo um total de €4.300 milhões, o valor mais baixo da última década.

Atualmente, o malparado representa 2,1% do crédito ativo no sistema financeiro português, um rácio que, embora ainda ligeiramente acima da média europeia (1,8%), confirma a forte desalavancagem do setor. Em 2015, o crédito em incumprimento equivalia a 19,6% do total e somava cerca de €41.000 milhões, ou seja, quase dez vezes mais do que o volume atual.

Segundo os dados da European Banking Authority (EBA), Portugal detém hoje apenas 1% do total de NPL da Europa, posicionando-se entre os países com menor stock deste tipo de crédito.

“A redução do crédito malparado em Portugal e também em Espanha reflete a dupla circunstância do aperto das restrições na concessão de crédito pós crise financeira e a forte dinâmica de venda de carteiras deste tipo de NPL nos últimos anos. Estamos atualmente perante dois mercados maduros em termos de venda de NPL, cujos sistemas financeiros desalavancaram fortemente nos últimos anos, pelo que, naturalmente, as transações deste tipo de ativo de investimento tendem a registar níveis distantes de outros anos”, comenta Francisco Virgolino, Diretor Geral da Prime Yield

Depois de um 2024 marcado por uma operação sem precedentes – a venda da carteira Projeto Cascais, no valor de €4.200 milhões –, o mercado português de NPL mostra este ano sinais de normalização. Até setembro de 2025, as transações totalizam cerca de €1.400 milhões, ultrapassando já o volume de negócios de 2024, que excluindo o Projeto Cascais ascendeu a €1.100 milhões.

A Prime Yield antecipa que o valor final de 2025 possa ser ainda superior, uma vez que várias operações permanecem em curso.

O estudo da Prime Yield aponta para uma nova fase no mercado ibérico de NPL. Portugal e Espanha encontram-se agora em estágios de maturidade distintos – com o primeiro a estabilizar a atividade e o segundo a registar uma retração mais acentuada.

“Em termos futuros, apesar do declínio na atividade de vendas de NPL na Península Ibérica em 2025, tanto Espanha como Portugal continuam a destacar-se como mercados de investimento relevantes, levando a estratégias mais seletivas por parte dos investidores. No entanto, o forte interesse em ativos de alto rendimento sugere que os investidores especializados continuam ativos”, conclui Francisco Virgolino.

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O estudo mereceu a atenção da imprensa portuguesa:
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Relativamente ao mercado imobiliário português, a Prime Yield realça as boas perspetivas para o investimento em imobiliário comercial ao longo deste ano, estimando que a atividade possa, pelo menos, sustentar o nível de transações registado em 2024, da ordem dos €2.400 milhões, ou até superar este patamar em cerca de 10% a 15%. Recorde-se que o investimento em imobiliário recuperou cerca de 40% em 2024, com o forte contributo do último trimestre do ano, o qual concentrou quase metade da atividade anual e assinalou o regresso dos negócios de grande dimensão, com relevo para o segmento de retalho. Este ano deverá dar continuidade a esta tendência, beneficiando adicionalmente de condições macroeconómicas mais favoráveis e do aumento de liquidez a nível global.

Francisco Virgolino, Managing Director da Prime Yield, explica que “Portugal tem uma posição consolidada no mapa internacional do investimento imobiliário. Estamos inquestionavelmente no radar dos investidores, com um imobiliário de qualidade e bons indicadores de desempenho a nível de ocupação, disponibilidade e rendas nos diversos segmentos. A quebra a que assistimos em 2023 foi fruto da adversidade das condições macroeconómicas globais, marcadas pela pressão inflacionista e o forte aumento das taxas de juro, o que afetou a liquidez e capacidade de alavancagem dos investidores, além da sua confiança. No ano passado, com a melhoria deste quadro, a atividade retomou e Portugal, mantendo fundamentais sólidos, recuperou, numa trajetória comum a tantos outros mercados europeus.”

E acrescenta: “Este ano, o cenário expectável é de que se mantenha o comportamento a nível das taxas de juro e da inflação, o que associado ao desempenho da própria economia portuguesa, que tem sido superior ao da zona Euro, à realização das eleições e à solidez dos mercados ocupacionais, abre excelentes perspetivas para que o investimento imobiliário continue numa trajetória positiva”.

Em relação às dinâmicas ocupacionais, “as expetativas são também animadoras, incluindo para o mercado de escritórios, que começou o ano em remissão, após um 2024 recorde. No ano passado, a ocupação de escritórios em Lisboa e Porto atingiu níveis excecionalmente altos, impulsionada pela realização de grandes operações. Este ano, já seria de esperar um abrandamento, que no primeiro semestre deverá ainda ser agravado pela incerteza política, que acaba por fazer as empresas adiarem as duas decisões. Uma vez resolvidas as eleições e no quadro macroeconómico favorável, a ocupação de escritórios deverá reanimar. Nos restantes segmentos, as perspetivas de procura são positivas, persistindo, contudo, a falta estrutural de oferta, o que mantém os preços e rendas aquecidos, especialmente na habitação”, termina Francisco Virgolino.

Se pretende ter acesso às principais conclusões do “Guia de Investimento Imobiliário na Ibéria 2025”, contacte-nos.

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O mercado imobiliário em Portugal e Espanha terminou o ano passado com um desempenho que confirma a sua posição enquanto refúgio seguro e destino estratégico para os investidores, nota o El Inmobiliario Mes a Mes, no artigo que dá eco às conclusões do nosso estudo “Guia de Investimento Imobiliário na Ibéria 2025”. No global, os dois países captaram €16.400 milhões de investimento imobiliário em 2024, em forte recuperação face a 2023.

Não deixe de ler este artigo da imprensa espanhola, onde se apresentam as principais conclusões do nosso mais recente estudo sobre o mercado ibérico e onde se realça que o mercado ibérico não só resistiu à incerteza global, como saiu fortalecido.

Leia o artigo completo e consulte-nos para ter acesso ao nosso research.

A Prime Yield acaba de lançar a edição de 2025 do “Keep an Eye on the NPL&REO Markets”, o estudo anual que dá a conhecer as dinâmicas das transações de NPL, bem como os principais indicadores deste setor, no Brasil, Grécia, Portugal e Espanha.

Entre as principais conclusões da nova edição destaca-se o facto de os mercados europeus cobertos pela Prime Yield no âmbito das dinâmicas de NPL, terem registado desempenhos diferentes em 2024 quer em termos das transações quer da própria redução deste tipo de crédito no seu sistema financeiro.

Por um lado, Portugal e Espanha, onde o stock de malparado decresceu, contrariamente à tendência dominante na Europa. Nestes dois países, o mercado de venda de NPL mostrou-se bastante mais dinâmico em 2024, animado pela atividade no mercado secundário e pelas transações corporativas.

Por outro lado, a Grécia, onde o stock de NPL cresceu pela primeira vez em anos, apesar de se manter em patamares baixos e muito distantes dos anos críticos daquele que já foi o mercado que mais preocupava a Europa. Apesar deste registo na carteira de NPL, a venda de tais ativos abrandou face a anos anteriores, o que era relativamente expectável dado o forte processo de desalavancagem que o país desenvolveu e a consolidação do HAPS, que terá entrado na sua fase final após cinco anos de vigência.

Na América Latina, o Brasil registou também um aumento do stock de NPL, embora a um ritmo bem menor do que nos dois últimos anos, embora isso não se tenha traduzido igualmento no aumento substancial de negócios. De qualquer forma, a atividade está robusta e mais diversificada, traduzindo as condições de um mercado que ainda não escalou pois está numa fase de maturidade muito diferente do Sul da Europa.

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Em entrevista ao Open Hub News EU, Francisco Virgolino, Managing Director da Prime Yield, explica que o mercado secundário será um dos grandes motores das transações de NPL na Ibéria este ano.

Os desafios deste setor quer no Sul da Europa quer no Brasil deram o mote a esta entrevista alargada, onde o responsável da Prime Yield falou também de como a empresa aborda este mercado através dos seus serviços de consultoria e avaliação especializados em NPL e REO.

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Os estudos da Prime Yield são uma referência sempre que o tema é o mercado de crédito malparado em Espanha. Num artigo recente do El Confidencial referente à normativa europeia sobre NPL, estão em destaque os dados do estudo “Keep an Eye on the NPL & REO Markets”, que incide sobre Espanha e os outros países onde atuamos com serviços especializados para este mercado.

Aceda ao artigo do El Confidencial, que dá eco aos nossos dados mais recentes.

O relatório “Investing in NPL in Iberia-2023″, produzido pela Prime Yield, é um dos três finalistas a “Research Report of the Year” nos Iberian Property Investment Awards 2024. Lançámos a primeira edição deste estudo anual em 2018 e, desde então, disponibilizamos uma imagem atualizada e inovadora do crédito malparado (NPL) como uma classe de investimento. O objetivo do estudo é apresentar uma estimativa sobre a atividade transacional das carteiras de NPL em Portugal e Espanha, ao mesmo tempo que fornece uma visão informada sobre os principais desafios que estes mercados enfrentam. O relatório também resume e analisa os principais indicadores sobre o stock e os rácios de NPL nos países ibéricos, fornecendo, além disso, uma perspetiva sobre os últimos desenvolvimentos económicos e imobiliários em cada mercado. Centra-se na Ibéria, mas disponibiliza também uma visão do contexto europeu.

O vencedor será revelado amanhã, 25 de junho, numa cerimónia organizada pela Iberian Property em Madrid. Esta é a segunda edição destes prestigiados prémios, que irão reconhecer e premiar os atores e projetos mais destacados no setor do investimento imobiliário em Espanha e Portugal ao longo de 2023.

Saiba tudo sobre esta nomeação no artigo da Iberian Property.