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Moçambique é um mercado com um grande potencial, tendo em conta o seu crescimento e as várias oportunidades de investimento que oferece.
Ao longo dos últimos anos, a economia registou uma taxa média anual de crescimento de 8%. Este país não escapou aos efeitos da crise internacional, reflectindo-se num abrandamento económico e na diminuição do volume de investimento.
Moçambique encontra-se administrativamente dividido pelas seguintes províncias: Norte – Cabo Delgado, Niassa e Nampula; Centro – Tete, Zambézia, Manica e Sofala; Sul: Gaza, Inhambane e Maputo. Conta com, aproximadamente, 22,4 milhões de habitantes e uma densidade populacional de 29 habitantes/km2 (estimativa 2010).
No que respeita ao mercado imobiliário, Moçambique tem despertado a atenção de vários players, no entanto, a aposta é ainda relativamente moderada. A actividade do sector imobiliário continua a ter maior
preponderância na capital, verificando-se que existe uma pressão de valores, e nem mesmo os efeitos da crise internacional atenuaram o mercado, de modo a combater os preços desajustados.
Em Maputo, verifica-se uma indefinição da segmentação do mercado imobiliário. Começam a surgir projectos residenciais dirigidos para a classe média, pois a oferta tem estado centrada em produtos imobiliários para o segmento médio/alto.
Como principais constrangimentos identificamos: o elevado custo das matérias-primas, atrasos na concretização do sistema integrado de infra-estruturas básicas, predomínio do direito de superfície, morosidade e burocracia inerentes ao processo de licenciamento.
Apesar dos obstáculos, identificamos como oportunidades: o facto de a procura continuar a ser superior à oferta, garantindo margens de rentabilidade significativas; a aposta na recuperação e reconstrução urbana; e o surgimento de produtos imobiliários dirigidos para os vários segmentos.
No nosso trabalho de campo, identificámos vários projectos estruturantes que, pela sua dimensão, consideramos que irão ter um impacto no mercado imobiliário. Como exemplos temos: o projecto Maputo Water Front, que pretende criar uma nova dinâmica na Baixa de Maputo, e o projecto da Nova Cidade de Catembe.
A nossa análise ao mercado imobiliário divide-se em dez zonas, como pode ser visualizado no mapa.
No mercado residencial, verifica-se a existência de vários empreendimentos em construção, com especial incidência nas zonas de Polana Cimento A, Sommerchield e Costa do Sol. A Avenida Julius Nyerere destaca-se como a avenida com os valores prime.
Em termos médios, o valor unitário da habitação em Maputo regista-se em 2500 dólares/m2. Na zona de Sommerschield, os valores unitários médios nos apartamentos podem atingir os 3300 dólares/m2.
Em Maputo, existe uma procura muito elevada de espaços de escritórios, reflectindo-se numa taxa de desocupação muito baixa, ou seja, todos os produtos imobiliários destinados a este segmento que são colocados no mercado rapidamente são absorvidos.
Uma característica deste mercado é a execução de projectos numa óptica de “chave na mão”, onde o investidor adquire o terreno e constrói a sua sede, como podemos constatar no terreno.
Como principais eixos para o segmento de escritórios, destaca-se a Av. 25 de Setembro e toda a zona da Baixa, onde os imóveis novos atingem os valores mais elevados do mercado.
Em termos médios, o valor unitário de escritórios regista-se em 2000 dólares/m2. Na zona do Bairro Central C, o valor unitário médio regista-se em 2400 dólares/m2, com uma renda média por m2 de 28 dólares.
Face às oportunidades deste país, a Prime Yield expandiu a sua actividade para Moçambique, tendo a sua sede em Maputo e prestando serviços de Consultadoria e Avaliação Imobiliária.

Daniela Costa – Consultoria & Research da Prime Yield
OJE – Investir em Moçambique, Setembro de 2011